사회초년생 필수지식 부동산 월세 계약할때 주의사항

우리가 20살 성인이 되면서 가장 하고 싶은 것들 중에 하나가 자취라고 생각이 든다.

 

부모님과 떨어져 스스로의 자유를 가지고 싶은 20대들이 바라는 꿈이기도 한 자취가 얼마나 어려운지는 계약을 해본 사람들이면 알 수가 있다.

 

어떤 사람들은 부동산 중개인의 거짓말에 넘어가 집에 하자가 많은 곳으로 월세 계약을 하기도 하며계약 당시 천사 같던 집주인이 계약이 만료되는 시점에 악마로 변한다던지 여러 가지 상황이 생길 수 있다.

 

특히나 우리는 성인이 돼서 계약이라는 것을 해보지 않아 법적이라는 단어만 나오면 지레 겁을 먹고 만다.

 

하기야 처음 월세를 살았을 때 나의 모습을 돌아보면 나도 제주도에서 올라온 순둥이였다..

 

현재 28살의 나는 고시원 , 월세 , 전세를 살아봤고 갭 투자 관련 전셋집에도 살아봤다.. 

 

그래서인지 나처럼 잘 모르고 계약을 했을 때 불상사가 생기는 사람이 없길 바라면서 

 

부동산 월세를 계약할 때 시작과 주의사항에 대해서 알려주겠다..

덤으로 월세집 잘 알아보는 법도 알려주겠습니다.

 

(이건 나의 경험에서 겪은 팁들이니 잘 읽고 계약할 때 체크해보면 얼마나 도움이 되는지 알 수 있을 것이다..ㅎㅎ)

 

 

 

 

▷ 부동산 월세집 잘 구하는 법 ◁

 

 

■ 내가 살 지역에 주변 부동산 발품을 많이 팔아라!!

 

우선 내가 어디 지역에 살지에 대해서 알아야 한다. 예를 들어 내가 서울 성동구 근처에서 살고 싶다면  성동구를 중심으로 근처 지하철역 부동산들을 돌아본다. 부동산마다 가지고 있는 매물(하나하나의 물건)이 다 다르며 좋은 매물을 가지고 있는 부동산도 종종 있습니다. 그밖에 운이 좋아 내가 마음에 드는 집이 나올 수도 있으니 항시 체크해줍니다. 이때 음료수 한 두 개를 들고 부동산 사장님에게 집 보러 왔다고 잘 부탁드린다고 하면서 드린다면 아들, 딸 같은 마음에 더 잘 구해주실 수도 있다.( 단, 뒤통수치는 부동산 중개업자도 있으니 주의...)  

 

■ 내가 살 가격보다 낮은 보증금과 월세를 제시하라!!

 

처음 사회초년생이 집을 구하러 오면 부동산 중개업자는 귀신같이 알아본다. 그래서 내가 예상한 금액보다 비싼 곳을 보여주면서 월세 5만 원 10만 원만 올리거나 보증금을 300만 원 500만 원을 올리면 좋은 집들이 많다며 현혹시킬 수도 있다. 그래서 내가 보증금 1000만 원에 월세 40만 원을 생각한다면 예상가보다 낮게 보증금 800만 원에 월세 35만 원을 알아본다고 하면서 구해보는 것을 추천한다. 물론 주변 부동산 매물을 체크해보면 대략적인 가격은 나오니 적정선을 생각해서 제시해보길 바란다.

 

 

 

※추가 체크사항※

 

직방이나 다방 같은 어플에 나오는 매물들은 허위매물들이 많으며 피터팬의 좋은 방 구하기 카페도 이미 부동산 중개업자들이 차지했으니 이런 곳들을 검색하면서 내가 살 곳의 주변 시세를 체크해보는 식으로 예상하고 가는 것도 좋다. ( 어플이나 카페 보고 물건 보러 갔더니 매물이 갑자기 나갔다며 다른 매물 보여주는 사장님들 헛걸음하게 해 주셔서 감사합니다.... ㅋ)

 

■ 내가 마음에 들어도 꼼꼼히 살펴봐라!!

 

내가 마음에 드는 집을 찾았다며 그 자리에서 기분이 좋아하는 여러분은 완벽한 순둥이예요.. ㅠㅠ 그게 나쁘다는 것이 아니라 내가 마음에 들어도 체크해야 할 사항들이 아주 많습니다. 체크해야 할 사항 몇 가지를 알려드릴게요. 

 

 

 

 

○초급 단계○

 

첫 번째, 보일러가 제대로 작동하는가?

 

간혹 보일러가 낡아서 작동을 안 하는 경우도 있습니다. 계약을 하고 입주한 후 얼마 지나지 않아 보일러를 수리해야 하는 경우가 생길 수 있으니 주의하세요.. 겨울에 이사하면 추워서 죽습니다..

 

두 번째, 세면대와 변기 물 수압이 적절한가?

 

세면대와 변기 물이 쪼르르르 나온다면 샤워를 할 때 정말 힘듭니다. 특히 자취하는데 변기가 막히면 머리가 아프죠.. 그러니 이러한 부분은 반드시 체크해야 합니다.

 

세 번째, 배수구가 원활하게 작동하는가?

 

세면대에 배수구를 막고 물을 채운 후 물이 빠지는 것을 반드시 체크해주셔야 합니다. 간혹 안 빠지는 경우도 있으니 확인하셔야 합니다.

 

네 번째, 에어컨 및 전등이 제대로 작동하는지와 벽지에 곰팡이가 심한가?

 

전등도 제대로 작동하는지 체크해보고 특히 우리가 안 보이는 벽지 안쪽에 곰팡이가 이미 생겨있을 수 있으니 체크해야 합니다. 안 보이는 곳에 나의 호흡기를 괴롭히는 녀석들이 있으니 매의 눈으로 체크하세요!!

 

 

 

○중급 단계○

 

 

첫 번째 , 낮에 마음에 들었다면 밤에도 따로 들려서 체크를 해보라!!

 

낮과 밤의 분위기는 아주 다릅니다. 우리가 살아야 하는 집이 만약 주상복합건물(주거공간과 상가 공간이 복합된 형태의 건물)이라면 특히나.. 아랫집이 고깃집이나 음식점 또는 술집이라면 여러분의 밤을 아주 정겹게 해 줄 것입니다. 밤에 여러 사람들의 대화 소리를 들을 수도 있으며 특히나 밤에는 주변에 가로등이 없어 치안유지가 안돼 있는 곳도 있습니다. 그러므로 혼자 사시는 여성분들은 밤에도 체크를 해봐야 합니다.

 

두 번째 , 보증금과 월세는 부동산 중개업자와 잘 이야기해서 집주인과 거래를 해보라!!

 

간혹 원래 집의 보증금과 월세를 중개업자가 말을 잘해줘 집주인이 싸게 해 주는 경우도 있습니다. 그래서 중개업자와 잘 이야기를 해서 집주인 분과 가격을 조율해서 여러분이 예상한 것보다 더 저렴하게 들어갈 수 있도록 한두 번쯤은 이야기해보는 게 좋습니다. 

 

세 번째 , 청소비가 있는지와 하자가 있는 상태를 확실하게 이야기하고 수리를 요구해라!!

 

간혹 청소비라고 하면서 들어갈 때와 나갈 때 돈을 달라고 하는 집주인분들이 있습니다. 이 부분은 여러분이 청소를 더 깔끔하게 하겠다고 하고 이야기를 잘하면 해결할 수 있으니 무조건 돈을 주지 않으셨으면 좋겠습니다.

 

네 번째 , 월세에 들어간다고 을 관계가 아니니 중개업자와 집주인에게는 당당하게 요구할 사항을 말하라!!

 

간혹 어리다고 반말 먼저 하는 집주인이나 중개업자가 있습니다. 이런 사람들은 겉모습으로 사람을 판단하고 월세 계약을 자기 위주로 가지고자 하는 습관이 있습니다. 어차피 내가 들어갈 집인데 이야기하면 안 좋게 계약하지는 않을까 하는 걱정에 가만히 있으시면 여러분이 호구가 됩니다. 그러므로 위에 사항들처럼 내가 내 돈 주고 당당하게 들어가는 계약관계이기 때문에 요구할 것은 요구하고 들어가셔야 합니다. 특히나 월세는 최우선 변제권이라는 게 있어서 조금은 안심을 하면 됩니다. 하지만 모두가 들 수 있는 것이 아니니 내가 여기에 해당하는지는 확인을 해야 합니다. ^^ 위 사항처럼 하자가 있으면 수리를 강하게 요구를 하고 게약을 할 때에도 특약사항을 꼼꼼히 체크해야 합니다. 만약 이에 불만을 표하거나 여러분을 불쾌하게 하면서 반응을 한다면 다른 집을 알아보는 게 마음 편할 거예요. 그래도 집이 너무나 마음에 든다면 잘 조율을 하면서 계약서와 이제 설명할 등기부등본을 잘 체크한다면 괜찮아요 ㅎㅎ

 

 

 

※최우선 변제권 확보요건※

 

 

1. 경매 기입등기 이전에 대항력을 갖출 것( 확정일자까지는 필요 없고 우리가 살고 있다는 증거가 있어야 해요. 그래서 월세를 살더라도 전입신고는 필수로 해야 주민등록도 됩니다.)

 

2. 보증금의 액수가 주택임대차 보호법에서 정한 소액보증금의 범위에 해당할 것( 아래 표를 보고 체크하시고 웹사이트에 검색을 하면 저보다 더 알기 쉽게 설명해준 곳도 많습니다.)

 

3. 배당 종기일 이전에 배당요구를 하고 , 종기일까지 대항력 요건을 갖출 것(법원에 내가 임차인이라는 증거를 제시하고 그 기간이 끝나기 전까지 전입신고를 맞춰야 합니다.)

 

 

○고급단계○

 

 

자 고급단계라고 해서 대단한 것은 아니며 그만큼 꼼꼼하게 체크하면 좋은 부분이어서 적어둔다. 우리가 들어갈 때 수도세, 전기세 및 가스비가 이전 세입자(임차인)가 보통은 부담하고 가는데 내지 않고 가거나 혹은 집주인이 부담을 하라고 하던지 반대로 수도세나 전기세가 공용으로 되어있어 내가 많이 쓰지 않아도 공용이다 보니 많은 금액을 부담을 해야 하는 경우도 있다. 또는 재수가 없어 내가 들어간 집에 수도세 계량기가 고장이나 공과금 폭탄을 맞을 수도 있다. 그러니 이 부분은 집주인에게 이야기를 하고 확실하게 체크한 후 들어가야 하며 고장이 나거나 하면 특약사항에 반드시 체크를 해야 한다.

 

 

 

 

 

 

■계약을 할 때에는 계약서와 등기부등본을 반드시 체크하자!!

 

 

첫 번째, 특약사항에 꼼꼼히 추가해라!!

 

특약사항에 위에 체크사항들 중에 하자가 있는 것들은 반드시 수리를 해준다는 조건을 추가해야 하며  그밖에 보증금액이 크다면 SGI서울보증보험이나 HUG 주택도시 보증 공사를 든다는 조건으로 계약을 하고 두 가지가 적용이 안된다면 계약을 해제하고 계약금을 임차인에게 반환한다는 조항을 넣고 대출을 했을 경우에도 동일하게 넣어야 합니다. 그리고 첫 달에 집 내부에 하자가 발생했을 경우에는 임대인이 수리비를 부담하는 조건도 체크를 하시는 것이 좋습니다.  그리고 전입신고 후 다음날 0시에 대항력이 발생하는데 이를 악이용 해서 임대인이 근저당을 잡아 대출을 하는 경우가 있습니다. 이는 아주 악질인 경우인데 혹시 모르니 특약사항에 전입신고 후 대항력이 발생하기 전에는 근저당을 잡지 않는다라는 특약사항도 추가하시는 걸 추천드립니다. 이 정도 특약사항만 추가하더라도 안전하게 여러분이 살다가 나중에 계약 만료 시 나의 소중한 보증금을 가지고 다른 집으로 이사를 갈 수가 있습니다.

 

 

 

두 번째, 등기부등본에 표제부와 갑구 그리고 을구를 꼼꼼히 확인하고 발행 날짜도 확인하라!!

 

 

1. 표제부

 

등기부등본에 표제부는 집합건물 1동에 대한 표시인데 등기한 순서와 접수 날짜가 나오고 건물의 위치 명칭  번호 등이 나와 있습니다. 건물의 구조, 층수, 용적, 면적도 나오니 내가 살게 되는 집이 맞는지 체크를 해볼 수가 있습니다.

 

2. 갑구

 

갑구는 소유권과 관계있는 기록에 대한 항목으로 마지막에 나와있는 사람이 현 소유자이므로 이 부분만 잘 체크해보시면 됩니다. 만약 소유자가 한 명이 아니라면 공동소유자로서 공유자라고 나오니 체크를 해보면 됩니다. 소유자인지 확인하는 것은 신분증을 확인해보면 알 수 있습니다. 만약 소유권 변동이 최근에 자주 일어나거나 상속이 최근에 일어난 경우는 주의 깊게 체크하고 확인하고 물어봐야 합니다... 이밖에 갑구에 가등기, 가압류, 예고등기, 가처분, 압류, 경매 등 다른 등기가 있다면 소유권에 문제가 있으니 잘 체크하시길 바라겠습니다.

 

3. 을구

 

을구는 소유권 외에 권리를 행사할 수 있는 권리가 기록되어 있으며 저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등을 말하며 갑구와 비슷하게 보면 되며 우리가 전세금을 안전하게 지킬 수 있는지 알 수 있는 중요한 요소입니다. 만약을구에 근저당권 설정이 있다면 이 집에 대출이 있다는 것인데 예를 들어 대출금이 2억이라고 치면 보통 120%~130%로 잡고 근저당권 채권최고액은 2억 4천~2억 6천 정도로 해당하며 최악의 경우 이 집이 경매로 넘어갔을 경우 낙찰 예상금(집의 실거래 시세)이 채권최고액 + 나의 소중한 보증금을 합한 금액보다 낮다면 내 보증금을 다 돌려받지 못할 수도 있습니다. 대부분 월세보다는 전세에서 이 같은 부분이 큰 타격을 받지만 그래도 우리의 소중한 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있으니 주의하시길 바라겠습니다. 

 

 

※그밖에 체크사항※

 

내가 들어갈 곳에 근저당 설정등기를 말소하는 것이 가장 Best이며 만약 감액 등기를 해야 하는 경우라면 감액 등기 후 임대인이 계약 전에 임차인(세입자=우리)보다 선순위의 금융권 채무를 만들지 않는다는 조항을 특약사항에 넣으셔야 합니다. 그밖에 임대인에게 전세권 설정을 통해 보증금을 돌려받지 못할 경우 우리가 살고 있는 집을 경매에 넘길 수 있는데 이는 집주인의 동의가 필요하며 이를 신청하는 방법도 까다롭고 법무사 대리비용이 있으니 그냥 안 하는 것이 머리가 안 아프다.. 위에 조항들만 지켜도 말도 안 되는 사상 최대의 사기극은 벌어지지 않으니 잘 체크해보시길 바랍니다. ㅎㅎ

 

 

세 번째, 대리인과 계약할 경우 갖추어야 할 것들을 꼼꼼히 체크하라!!

 

소유자의 신분증 사본 , 대리인의 신분증 사본, 위임장, 인감증명서를 반드시 체크하고 위임장에는 소유자의 인감증명서 도장과 일치해야 합니다. 내가 계약하는 소유자가 인정한 대리인이 맞는지는 아주 잘 체크해야 합니다. 눈뜨고 코 베일 수도 있으니 혹시나 이런 경우가 있다면 반드시 체크를 해야 합니다.

 

 

 

상당히 많은 내용들을 적다 보니 머리가 터져 읽다가 창을 꺼버리는 사람들도 있을 것 같아요...ㅋㅋㅋㅋ

 

그래도 내가 소중하게 번 돈을 누군가에게 뺏길 수도 있으니 내 돈을 지키기 위해

 

이 정도 지식은 알아두는 것이 좋습니다. 

 

오늘은 월세 관련해서 계약 시 필수사항을 알려드렸는데

 

다음에는 전세계약을 할 때 체크사항들도 알려드리겠습니다.

 

전세하면 당연히 대출을 이야기하게 될 것이며 좋은 정보들을 알려드릴 테니 기대하세요 :D